Orinoquia Real Estate SOCIMI es una firma de inversión inmobiliaria que opera en los mercados de alojamiento alternativo y Coliving en España. Cuenta con 109 inmuebles, distribuidos en cinco edificios y en 3 ciudades: Madrid, Valencia y Málaga.
Axel Capriles M., Doctor en Economía, profesor universitario y escritor venezolano, es el CEO y Socio Director de Gran Roque Capital (GRC) y de Orinoquia Real Estate. Private Wall Magazine entrevistó a Capriles para conocer más sobre este fructífero modelo de negocio de Bienes Raíces, en España.
1.- Ruse Martín Galano: Incursionó en el negocio inmobiliario durante 30 años en Latinoamérica y presidió Century 21 Fininca, en Venezuela.
Ha estado por más de 8 años trabajando en el sector de Bienes Raíces y Turístico en España, ¿por qué decidió invertir en este mercado europeo?
– Axel Capriles M.: La Revolución Bolivariana había destruido casi toda mi capacidad productiva en Venezuela. Después de la crisis financiera e inmobiliaria del 2008 vi que se abría una ventana de oportunidad en el mercado inmobiliario español. Los precios habían descendido como nunca antes lo habían hecho, la gente pensaba que España no se iba a recuperar; pero yo estaba convencido de que era un proceso cíclico y que invertir en buenas ubicaciones en el centro de las capitales y principales ciudades europeas sería; tarde o temprano, un buen negocio. Yo había perdido casi todo mi capital en la maltrecha situación venezolana. Entonces comencé a armar un grupo de inversionistas que se quisiera embarcar en esta iniciativa. Las primeras personas que contacté pensaban que yo estaba loco al pretender invertir en España en aquel momento. Lo que se leía en la prensa no era un aliciente. Yo estaba convencido, sin embargo, de que era el momento de entrar en el mercado.
El primero en apoyar el proyecto fue un amigo de mi infancia, un belga que había estado internado conmigo en el colegio en Ginebra; allá por el año 1968, quien estaba muy preocupado con la situación de Venezuela y siempre me decía que yo debía hacer algo fuera del país para protegerme de la revolución socialista. Con su apoyo y el de un grupo de 6 amigos y familiares adquirimos el primer inmueble en Barcelona. Como pensaba que la recuperación inmobiliaria sería lenta; tenía que encontrar una manera de producir ingresos para poder pagar las cuotas del crédito hipotecario que asombrosamente había conseguido. El modelo turístico estaba cambiando y el gusto por alojarse en apartamentos turísticos en vez de hoteles crecía. Así que decidí incursionar en esa modalidad de actividad inmobiliaria. El turismo en Barcelona estaba en auge y el negocio resultó tan rentable que pasado un tiempo los socios me dijeron; ¿por qué no buscas otro edificio? La rueda empezó a moverse.
2.- RMG: ¿Cuál es el objetivo del plan de negocio de Orinoquia Real Estate?
–AC: En el año 2013 decidí incursionar en el mercado inmobiliario de Madrid donde por las circunstancias del momento entendí que era mejor destinar para la venta un edificio que había reservado para apartamentos turísticos. Me dediqué durante 5 años a la promoción, introduciendo en España el concepto de comodidad americana en edificios singulares del siglo XIX. Fue un proyecto exitoso en el que agarramos el viento de popa de toda la recuperación del mercado inmobiliario.
En el 2018 decidí con mi hijo Edric Capriles volver al origen de los apartamentos turísticos y constituir una empresa con potencial de crecimiento que cotizara en el mercado de valores. Fundamos Orinoquia Real Estate, destinada a proveer espacios para las poblaciones circulantes que buscan el uso y el disfrute; pero no la propiedad de los inmuebles. Sería una empresa especializada en el mercado inmobiliario alternativo, dedicada al arrendamiento de temporada, apartamentos turísticos, cohousing y coliving. Nos trazamos un plan de negocio de adquirir, en una primera fase, al menos; 5 edificios con más de 100 apartamentos y una capitalización de 30 millones de euros. A pesar de la pandemia y la parálisis que produjo el Covid; logramos salir al mercado público regulado y cotizamos en el mercado alternativo de París y cumplimos cabalmente nuestra meta. El objetivo último del vehículo es tener un portafolio homogéneo pero diversificado de más de 250 apartamentos productivos en las distintas ciudades de la península ibérica.
3.- RMG: El negocio de Orinoquia Real Estate implica la adquisición de propiedades en ubicaciones estratégicas, en las principales ciudades de la península Ibérica.
En Valencia, por ejemplo, sus inmuebles se encuentran en un edificio totalmente rehabilitado y equipado para uso turístico; ubicado en el casco antiguo de la ciudad. ¿Podría hablarnos sobre este inmueble, cómo fue y qué implicó el proceso de reforma?
–AC: Comenzar un negocio inmobiliario con un capital reducido es muy difícil. Mientras buscábamos el financiamiento, los grandes grupos se llevaban los mejores inmuebles. El mercado inmobiliario de Madrid estaba muy competido y los precios habían subido; por lo que decidimos buscar oportunidades en ciudades donde la onda de recuperación todavía no hubiera llegado. Decidimos comprar un edificio en Málaga pero otro grupo nos lo quitó por muy poco. Entonces un corredor inmobiliario nos ofreció un edificio con ubicación excelente en pleno centro de Valencia; pegado a la muralla árabe en pleno barrio de El Carmen, y decidimos adquirirlo a como diera lugar. Nos arriesgamos a reservarlo sin tener los fondos completos.
Edric, que tiene una gran inteligencia financiera y es muy respetado en los bancos españoles, consiguió el financiamiento y adquirimos el inmueble. Acababa de ser renovado por los antiguos dueños y no tuvimos que hacerle prácticamente nada, por lo que entró inmediatamente en fase productiva. Es ahora que le vamos a hacer una mejora de interiorismo para llevarlo a un nivel superior; una marca de hospedaje que hemos denominado HomeArt Apartments. Fue nuestro primer edificio. Ahora contamos con un deal flow importante y son muy pocos los inmuebles en oferta en Málaga, Madrid y Valencia que no pasan por nuestra mesa de análisis.
4.- RMG: En Madrid, Orinoquia Real Estate posee un edificio de 22 apartamentos con cinco plazas de garaje, en el barrio de Salamanca; una de las zonas más cotizadas de la capital española. Su uso está destinado al hospedaje turístico, de corta y media estancia. ¿Tienen algún otro plan de inversión inmobiliario en esta Metrópoli?
–AC: Sí, por supuesto. Acabamos de comprar un edificio industrial en el barrio Tetuán que vamos a reconvertir en un edificio de apartamentos turísticos en ambiente coliving. Es un barrio en ascenso, en plena transformación urbana y que se valorizará como ocurrió con el barrio de Justicia, en el distrito Centro; cuando estábamos concentrados en la promoción de activos residenciales. Este nuevo edificio está destinado a dar alojamiento a los transeúntes que movilizarán la zona de influencia creada por el nuevo Azca, Renazca; y el nuevo estadio de fútbol SantiagoBernabeu, que atraerá a millones de turistas a su alrededor. En Orinoquia Real Estate, estamos abocados a construir soluciones de hospedaje novedosas con tecnología de punta en materia alojamiento. Hemos buscado conformar nuestro Portfolio incluyendo inmuebles que generen rápidamente flujos de caja con inmuebles que requieren estrategias de valor agregado en materia urbanística; reformas y reposicionamientos, para complementar la rentabilidad con mayores ganancias de capital.
5.- RMG: En Málaga, Comunidad autónoma de Andalucía, la inversión del Orinoquia Real Estate; consiste en dos inmuebles: una edificación de 10 apartamentos y un local comercial; ubicado en la Plaza de la Merced, en el centro de la ciudad. Por otra parte, un edificio de 16 viviendas turísticas y un bajo comercial, en la zona del Soho. ¿Luego de haber logrado la estrategia basada en la compra y reforma de estos edificios; para posteriormente ofrecerlos en alquiler, cuál ha sido el balance del negocio en esta región española?
–AC: Málaga es, después de Madrid, la ciudad española más atractiva en los actuales momentos. Ha desarrollado un modelo de ciudad impulsado por los museos y la cultura y por el desarrollo tecnológico. El crecimiento y pujanza de Málaga es asombroso. Nuestro edificio del Soho abrió hace apenas un mes y ya tenemos 80% de ocupación. Tiene un gran diseño creado por el arquitecto Salvador Moreno Peralta, le hicimos un amplio mural creado por la artista venezolana Ana Margarita Ramírez y el local de planta baja lo alquilamos a un grupo argentino que el próximo mes va a abrir un restaurant centrado en arte y psicoanálisis que mantendrá exposiciones itinerantes en sus espacios. Málaga tal vez sea de las ciudades en la actualmente se puede conseguir mayor recorrido y valorización inmobiliaria. Últimamente se nos han acercado Fondos y Family Offices preguntándonos por nuevos proyectos en Málaga.
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6.- RMG: Según su opinión, ¿qué es más rentable, comprar y reformar o el Build to Rent?
–AC: El modelo de negocio que hemos desarrollado con Orinoquia Real Estate SOCIMI, es el más rentable. Estudiamos los movimientos poblacionales y la economía de las ciudades, los gustos y preferencias de la gente y definimos ubicaciones que tienen un gran potencial de mejora y desarrollo. Localizamos inmuebles a precios competitivos. No compramos apurados. Negociamos con firmeza. Buscamos y obtenemos el mejor y mayor uso para el inmueble.
Resolvemos todos los inconvenientes que le restan valor a la inversión. Hacemos el proyecto, remodelamos y construimos. Luego lo destinamos a arrendamiento de corta duración. Pero siempre pensamos en varias vías de salida de modo que también tenemos planificados escenarios de venta. El inversor recibe una renta importante por la vía de dividendos durante el camino, y siempre tiene la ganancia de capital al final del plan de negocio, con TIR de dos dígitos. Es decir, cubrimos los dos aspectos, el Build to Rent y la compra para reforma y venta.
7.- RMG: En el año 2021, La Comisión Nacional del Mercado de Valores dió luz verde a Orinoquia Real Estate; para salir a Bolsa en el Euronext Access de París, una de las tres plataformas del mercado bursátil paneuropeo; para las pequeñas empresas (las otras dos son el Euronext Access+ y el Euronext Growth). Según leímos, esta Socimi podía haberse estrenado en España; dado que cuenta con el código ISIN, otorgado por la Asociación Nacional de Codificación de Valores (ANCV); integrada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Sin embargo, decidieron optar por el parqué francés. ¿Por qué?
–AC: Optamos por salir a cotizar en Euronext Access por el aspecto internacional de este mercado. Euronext es el mayor mercado bursátil de Europa; que conecta bolsas de valores en ciudades como Lisboa, Bruselas, Amsterdam, Dublin, Oslo, y donde estamos nosotros, París. También ofrece una serie de facilidades y flexibilidades que son interesantes para empresas de reducida capitalización como es Orinoquia.
8.- RMG: Según informes del Euronext, el valor bruto de los activos de Orinoquia Real Estate es de 22 millones de euros. Entre las ventajas de esta acción está la de ampliar sus fuentes de financiación. ¿De qué manera podría Orinoquia Real Estate aprovechar las ventajas fiscales de estos vehículos financieros?
–AC: El valor bruto de los activos ya alcanza los €30 millones. Las Socimis ofrecen ventajas fiscales a los inversores particulares. Se generan eficiencias fiscales y se evita la doble tributación cuando el grueso del accionariado está compuesto de personas físicas, como es nuestro caso. Es una estructura que sí paga los impuestos que corresponden, pero evita ineficiencias que suelen ocurrir e incrementa la carga tributaria en negocios inmobiliarios privados.
9.- RMG: ¿Qué plan innovador tiene Orinoquia Real Estate proyectado en el corto plazo?
–AC: Nosotros aspiramos a que si vienes de paseo a Madrid o deseas instalarte a trabajar bajo el buen sol de Málaga durante el invierno; puedas encontrar en nuestra organización un apartamento a tu gusto, bien ubicado, cómodo, agradable, a buen precio. Si tú eres; por ejemplo, una nómada digital, queremos facilitarte opciones para que encuentres un apartamento con una habitación espaciosa y con un estudio totalmente equipado con la tecnología más actual; un edificio inteligente y digitalizado, con gimnasio, áreas de coworking, áreas de coliving.
Pero queremos, también, que si tú, repentinamente, deseas cambiar de ciudad e ir; por ejemplo, a Oporto, tú puedas encontrar un espacio muy similar al que ya tienes sin tener que cambiar de operador; que no sólo represente un espacio para el uso sino que la estadía sea en sí una experiencia; que el inmueble tenga armonía entre lo antiguo y lo nuevo con un diseño de interiorismo contemporáneo, que sea bello, que tenga arte, y que tanto los cambios de una ciudad a otra; de un inmueble a otro, como la reserva y el uso de todos los espacios y servicios conexos, los puedas manejar por tu app de Orinoquia Real Estate, en tu teléfono móvil. El plan es, pues, crecimiento en número de unidades en oferta (llegar a 250 apartamentos en propiedad), internacionalización, diseño e interiorismo novedoso y desarrollo tecnológico.
Con información de Privatewall Magazine
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